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楼市未到全面崩盘时  

2014-04-01 09:32:34|  分类: 现经济论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年3月31日摘自理财周刊

    据近期《摩天城市报告》统计,中国在建的摩天大楼有332座,占全球在建摩天大楼的87%!预计在 2022年前后将陆续封顶。结论是:中国楼市,还不够疯狂!全面崩盘,还要再等10年! 

    近期,一些楼盘降价促销引发了楼市的"拐点 "之争,几个长期看空楼市者抛出楼市"崩盘"论,所以有了本周专栏的话题。其实,投资性楼市的 "拐点"不止一个,纵观各国的城市化进程,以城市化率为量化指标,楼市投资的"拐点 "通常发生在三个时间节点:城市化率达到35%左右、50%左右和 65%左右,分别代表城市化从起步到加速阶段、从加速到完成阶段、再到城市化基本完成。 

     在生存经济阶段,人们依赖土地谋生,进城者主要是获得了自由的奴隶或失去了土地的农民,城市化率长期徘徊于10%~ 20%区间。城市化率突破20%可以视为经济转轨的起点,工业化开始带动城市化。35%是第一个 "拐点",标志着一个国家的城市化从起步进入加速阶段。在城市化的起步阶段,村里人"找机会进城 ",人口的流动较为分散,因为先有机会,后有进城;在城市化的加速阶段即城市化率达到35%左右时, 10个人中有3~4个人进城了,偶尔回乡炫耀一番。村里人开始 "进城找机会",人口的流动趋向于集中,大城市的就业机会多,吸引的流动人口自然较多。从 "找机会进城"到"进城找机会"是一个质的飞跃,这两个阶段的城镇房价都会上涨,其差别在于:前一阶段大城、小镇房价普涨,后一阶段大城市大涨,小城镇小涨。在中国,这个 "拐点"发生在1999~2001年,城市的人口增长发生了一次 "跳升",3年超过以往10年,城市化率跳过了 35%的门槛。此后房价上涨幅度明显分化,100万元在青海买房,10年后市值大约翻一倍; 100万元在上海买房,10年后市值大约上涨5~10倍。  

     中国楼市投资的第二个"拐点"发生在2009~2011年,城市的人口增长再次 "跳升",3年超过以往7年,城市化率跳过了 50%的门槛,也同时超过了全球城市化率的平均值。与此同时,高铁网建设基本完成,水资源危机集中爆发,许多原来的宜居城镇丧失了比较区位优势。由于人口加速向中心城市流动,以金融中心为内核的超大城市群开始形成。中国土地稀缺,大部分国土不适合人居,水资源危机又导致宜居生存空间急剧减少。在这个阶段,天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在!一些城镇由于人口外流,就业机会减少和水资源危机,鬼城、鬼镇、鬼区魅影浮现。如中国, 2012年开始出现"鬼城",起初2~ 3个月一个,如今已达到每月一个"鬼城"。根据我的楼市投资"金字塔定律 ",此时具有升值潜力的不动产转向中心城市和城市中心,金融中心城市的豪宅和办公楼成为投资热点。 

     楼市冰火分明的走势将一直持续到城市化率达到65%左右,一极是金融中心创造"财富磁场 ",房价飙升令人心花怒放;一极是人口外流形成鬼城灾城,房价暴跌令人胆战心惊。最后的疯狂是金融中心的摩天大楼,甲级办公楼的价格会直上云端,如美国的 20世纪30年代,纽约帝国大厦的总投资达白银两亿两,折合人民币现价400多亿元!楼板价每平方米近 30万元!再如日本上世纪80年代,东京帝国大厦占地约一平方公里,当时有人估算,一个东京可以买下两个美国!  

     许多国家都曾经历过这样的疯狂,所以经济学家创造了"劳伦斯魔咒"一词,用来描述疯狂楼市的 "拐点"将发生在摩天大楼封顶之时。据近期《摩天城市报告》统计,中国在建的摩天大楼有332座,占全球在建摩天大楼的 87%!预计在2022年前后将陆续封顶,据说中国的摩天大楼总数将达到1318座!结论是:中国楼市,还不够疯狂!全面崩盘,还要再等 10年!

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