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刘晓博:深圳之后,哪个城市的房价将暴涨?   

2015-10-28 08:41:49|  分类: 财经新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月的金融数据,向我们揭示了一个巨大的秘密:在深圳楼市掀起滔天巨浪的热钱,突然之间跑路了!
人民银行深圳中心支行的数据显示:9月份深圳“金融机构本外币各项存款余额”比8月份突然少了4000亿,这里面肯定相当部分(至少千亿级)是从楼市里撤离的资金。他们去了哪里?我猜,要么是境外,要么是内地。
过去一年里,深圳是中国楼市的带头大哥,很多楼盘的均价涨幅超过5成,个别片区涨幅超过70%。最近一个月,深圳楼市明显降温。在新一轮“双降”背景下,哪个城市将扛起新一轮房价上涨的大旗?
有人看好一线城市里“落伍”的广州,认为必将补涨;有人看好强二线城市里的杭州,因为她的房价调整了5年。现在,我想用两组数据,来分析一下中国内地13个顶级城市的楼市格局,说实话,这些数据超出了我此前的预料。
一、过去10年主要城市的人口增长
先看第一组数据,过去10年人口增长。我仍然使用“小学在校生”人数这个重要指标,因为统计局公布的人口数据是失真的。下面表格里的小学生人数的数据,来自各地统计公报,这个数据尚未被政绩需求污染。其中成都的数据是“小学+初中在校生人数”;苏州没有公布2014年的数据,所以用2013年和2004年做的比较;表中的人数单位为万人。
排序
城市
2004年
2014年
增幅
1
北京
51.6
82.1
+59.1%
2
长沙
31.8
48.1
+51.3%
3
深圳
52.6
79.3
+50.8%
4
上海
53.7
80.3
+49.5%
5
郑州
57.7
75.1
+30.2%
6
苏州
36.5
47.2
+29.3%
7
杭州
44.8
50.3
+12.2%
8
南京
32.4
33.9
+4.6%
9
天津
55.5
57.3
+3.2%
10
广州
87.5
90.1
+3.0%
11
成都
142.1
132.5
-6.8%
12
武汉
57.8
44.5
-23.0%
13
重庆
272
203
-25.4%
14
全国
11246
9451
-16.0%
首先要说明的是,由于计划生育的影响,过去10年里全国小学生人数平均减少了16%,但中国人口没有停止增长。因此,只要过去10年一个城市小学生人数没有减少超过16%,我们就可以认为其人口没有减少。反过来,小学生增长20%的城市,实际人口增长可能超过了“16%+20%”。
此外,一个城市的房价高低,还会影响外来人口要不要带上子女一起生活。所以,北、上、深的人口增长肯定是快过小学生增长的。
考虑到上述两大因素,北、上、深过去10年的人口增量可能接近翻倍,这是非常令人震惊的事实。
长沙和郑州是两匹黑马,其人口竞争力超出了绝大多数人的想象,这一点我在本专栏中曾经提到过。这次放大到10年期间来观察,这种优势被进一步放大了。
更令人震惊的是,天津、广州、成都的人口竞争力竟然是这样弱,而重庆、武汉竟然是人口流失型城市。
二、主要城市的房地产依赖度
现在我们看第二组数据:一个城市对房地产依赖的程度。计算方式是年度的“房地产开发投资”除以同一年度的“GDP”。其实,这还隐含着一个城市房地产在建面积的因素:百分比越高,这个城市房屋供应量越大;反之,这个城市的供应量越小。
排序
城市
2014年依赖度
2004年依赖度
1
深圳
6.7%
12.6%
2
天津
10.8%
9.0%
3
广州
11.2%
10.6%
4
南京
12.8%
15.3%
5
苏州
13.1%
9.7%
6
上海
13.6%
15.7%
7
长沙
16.8%
15.8%
8
北京
18.3%
34.4%
9
成都
22.1%
13.3%
10
武汉
23.4%
11.9%
11
杭州
25%
13.1%
12
重庆
25.4%
14.7%
13
郑州
25.7%
8.9%
通过上述表格可以看出,跟十年前相比,只有深圳、南京、上海、北京对房地产的“依赖度”出现了下降。北京2004年对房地产“依赖度”超高的原因,是当时GDP计算方式,对现代服务业、文化产业和研究机构的体现不够造成的。也就是说,当时北京的GDP是被明显低估的。
这13个城市里,深圳经济对房地产的依赖程度是最低,也是下降最明显的。如果你考察人均房屋在建面积,深圳的规模是超小的,大概只有其他同类城市的四分之一。
通过这个表格我们可以看出,郑州、重庆、杭州、武汉、成都,在过去10年里对房地产的依赖程度都接近翻倍(郑州还不止)。很显然,这些城市的房屋供应过剩了。但郑州和杭州还有明显的人口增量支撑,重庆、武汉和成都就显得非常尴尬:人没有增加多少,房子却建了不少!
三、结论
通过对上述两大指标的综合分析,我们可以得出以下结论:
1、深圳房价的突然飙升,是因为长期供应量偏小,而人口增长迅猛。当然,如果我们引入资金的指标,也会发现“深圳的钱”增长也非常快。限于篇幅,这里不做展开。
2、其他列入研究的12个中国大城市,显然都不太具备深圳的条件,所以深圳式的房价飙升,未来很难在其他城市重演!而深圳楼市可能在稍事休息之后,继续上涨。因为深圳的各种指标真的是太健康了,这种城市中国很难找到第二个。
3、上海、北京、长沙的人口增量不错,对房地产的依赖在下降,或者上升不明显。所以,这三个城市的房价可以看好。
4、天津和广州人口增长缓慢,但对房地产依赖度也不算高(天津对房地产依赖程度之低,出乎意料)。其中心区的普通住宅,应该可以看好。郑州虽然供应量大,但人口增长明显,其中心区普通住宅也可以看好。
5、苏州两项指标都不错,楼市可以看好。但这个城市级别低,发展机遇相对偏少,而且被上海“拉扯着”,存在多中心倾向。南京的问题是,人口增长不算强劲。但毕竟是省会城市,对房地产依赖度也不算高,长远也可以看好。
6、在研究数据之前,我曾经看好杭州楼市,认为可能会接棒深圳领涨。现在看来,问题比较大:一是人口竞争力没有想象中的大,二是供应量比想象中的多。过去几年虽然杭州楼市出现了明显的调整,但这个城市对房地产的依赖度有增无减。
7、成都、武汉、重庆的楼市,从投资的角度看,显然比上述城市差很多。毕竟,人口缺乏竞争力,而供应量又非常大。
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